С 1 апреля 2025 года в России вступил в силу важный закон, напрямую касающийся всех, кто планирует брать ипотеку. Банк России получил новое полномочие — устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ) на ипотечные кредиты. Это понятие звучит сложно, но его влияние на рынок и на потенциальных заемщиков будет ощутимым. Разбираемся, что это за лимиты, кого они коснутся и как не попасть в группу риска.
📘 Что такое макропруденциальные лимиты
Макропруденциальный лимит (МПЛ) — это установленное Банком России ограничение на долю «рискованных» ипотечных кредитов в общем объёме выданных банком займов.
Говоря проще: ЦБ теперь будет следить, чтобы банки не перебарщивали с выдачей ипотеки тем, кто потенциально не справится с выплатами. То есть если у вас высокая долговая нагрузка или очень маленький первоначальный взнос, банк сможет отказать в ипотеке даже при формально подходящих параметрах.
🚩 Какие кредиты считаются рискованными
Критерии риска пока не закреплены жёстко, но регулятор уже обозначил два основных показателя, по которым заемщик может попасть в «группу риска»:
- Долговая нагрузка выше 80% — это когда большая часть дохода уходит на погашение кредитов.
- Первоначальный взнос меньше 20% от стоимости жилья — чем меньше «своих» денег в сделке, тем выше риск для банка.
📊 Пример: Если банк выдает 500 ипотек в квартал, а ЦБ установил лимит в 10%, то только 50 из них могут быть выданы заёмщикам с высокой долговой нагрузкой или маленьким взносом. Остальным — отказ.
🗓️ Когда именно начнут действовать ограничения
Сама возможность устанавливать лимиты появилась с 1 апреля 2025 года, но их поэтапное введение расписано так:
- С 1 июля 2025 года — ограничения начнут действовать на ипотеку на готовое жильё и новостройки.
- С 1 января 2026 года — под МПЛ попадёт ипотека на строительство домов и другие кредиты под залог недвижимости.
📉 Зачем это нужно: немного предыстории
За последние годы в России наблюдался стремительный рост ипотечного кредитования. На фоне низких ставок и господдержки многие люди, не всегда обладая достаточной финансовой подушкой, активно брали кредиты на жильё. В результате:
- Увеличилось число заемщиков с высокой закредитованностью.
- Росли риски невозврата по кредитам.
- Банки начали нести убытки, особенно на фоне роста стоимости жизни.
По аналогии с потребительскими кредитами, где МПЛ уже ввели и увидели позитивный эффект (снижение доли проблемных заёмщиков), Центробанк решил использовать этот инструмент и в ипотечном секторе.
👥 Кого коснутся новые ограничения
💼 Не коснутся:
- Заёмщиков с «чистой» кредитной историей;
- Тех, у кого доход подтверждён официально и не перегружен другими кредитами;
- Покупателей, накопивших достаточный первоначальный взнос (от 20%).
🚫 Могут столкнуться с отказом:
- Те, у кого уже есть несколько кредитов;
- Потенциальные заёмщики с «серой» зарплатой;
- Люди, которые рассчитывают взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом;
- Заёмщики с высоким ПДН (показателем долговой нагрузки).
💡 Что делать, чтобы не получить отказ
Если вы планируете брать ипотеку в ближайшем будущем, важно заранее подготовиться. Вот несколько рекомендаций, которые помогут не попасть под ограничения МПЛ.
1️⃣ Снижайте долговую нагрузку
Перед подачей заявки на ипотеку:
- Погасите потребительские кредиты, особенно мелкие;
- Избавьтесь от кредитных карт — даже неиспользуемые лимиты влияют на оценку;
- Откажитесь от новых займов за 3–6 месяцев до обращения в банк.
2️⃣ Подтверждайте доходы официально
Если часть зарплаты вы получаете «в конверте», попробуйте договориться с работодателем об увеличении «белой» части. Именно её банк учитывает при расчёте максимальной суммы кредита.
📛 Внимание: не стоит использовать поддельные справки. Это уголовное преступление и 100% отказ в кредите.
3️⃣ Копите на первоначальный взнос
Чем выше первоначальный взнос, тем меньше шансов попасть в категорию «рискованных клиентов». Оптимально — от 20% стоимости жилья.
4️⃣ Не откладывайте оформление ипотеки на строительство
Если вы планируете брать ипотеку на строительство частного дома или кредит под залог недвижимости, имеет смысл поторопиться — до конца 2025 года такие кредиты ещё не будут под ограничениями. С 2026-го всё изменится.
🧮 А если уже подали заявку?
Если вы уже обратились за ипотекой и попали в «рискованную» категорию, но банк ещё не достиг своего лимита — вам могут одобрить кредит. Но с введением лимитов банки будут сами регулировать «поток» — кому и на каких условиях давать.
Возможно:
- Увеличится время рассмотрения заявок;
- Будет чаще предлагаться ипотека с повышенной ставкой;
- Появится требование внести больший первоначальный взнос.
💬 Что говорят эксперты
📌 «Введение макропруденциальных лимитов — это не запрет на ипотеку, а инструмент фильтрации. Рынок очистится от случайных заёмщиков, а банки начнут предлагать лучшие условия тем, кто действительно готов к покупке жилья», — объясняет финансовый аналитик Алексей Кузнецов.
📌 «Банки теперь будут внимательнее относиться к анализу рисков. Вероятно, в приоритете останутся заёмщики с высокой платёжеспособностью, официальными доходами и стабильной работой», — отмечает ипотечный брокер Светлана Егорова.
🧭 Вывод: как адаптироваться к новым условиям
Ипотека в 2025 году станет менее доступной для тех, кто ранее рассчитывал взять жильё с минимальными накоплениями и высокой кредитной нагрузкой. Но это не значит, что ипотека станет привилегией богатых.
Главное — готовиться заранее:
- Наводите порядок в личных финансах;
- Снижайте кредитную нагрузку;
- Работайте над повышением официального дохода;
- Копите средства на взнос;
- Выбирайте надёжные банки с гибкими программами.
