💬 Слово «ипотека» знакомо большинству россиян — это, пожалуй, самый популярный способ купить квартиру без полной суммы на руках. Однако мало кто знает, что ипотека бывает двух видов: в силу закона и в силу договора. И выбор между ними влияет не только на условия кредита, но и на права заёмщика, ставку, сроки, а также на размер первоначального взноса и возможные льготы.
🔍 В этой статье мы подробно разберём:
- что означают оба понятия;
- в чём разница между ними;
- какие плюсы и минусы у каждого варианта;
- и какой тип ипотеки выбрать, если перед вами стоит реальный выбор.
📘 Что такое ипотека: базовые понятия
💼 Ипотека — это форма залога, при которой имущество (чаще всего — квартира) остаётся в собственности заёмщика, но обременяется в пользу банка. Иными словами: вы можете жить в квартире, пользоваться ей, сдавать, но не можете продать или подарить её без разрешения кредитора, пока не погасите долг.
👉 При этом банк имеет законное право взыскать жильё через суд, если заёмщик перестаёт исполнять свои обязательства — не платит ежемесячные платежи или нарушает условия договора.
⚖️ Два типа ипотеки: в силу закона и в силу договора
На практике ипотека оформляется двумя основными способами:
🔹 Ипотека в силу закона
📌 Это классический вариант ипотеки, при котором приобретаемая квартира сразу становится залогом банка. Происходит это автоматически, в момент регистрации права собственности в Росреестре.
Пример: Алексей берёт ипотеку на квартиру в новостройке. Банк перечисляет деньги продавцу, квартира переходит в собственность Алексея, но с обременением в пользу банка.
🔹 Ипотека в силу договора
📌 Здесь речь идёт не о покупке нового жилья, а о получении кредита под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Этот вариант часто используется при оформлении крупных потребительских кредитов.
Пример: Ольга хочет получить 2 млн ₽ на развитие бизнеса. У неё есть квартира в собственности. Банк предлагает оформить кредит под залог этой квартиры — заключается отдельный договор ипотеки, который затем регистрируется в Росреестре.
🔍 В чём ключевые отличия между двумя видами ипотеки
| Критерий | 🏡 В силу закона | 📄 В силу договора |
|---|---|---|
| Цель кредита | Покупка недвижимости | Любые цели |
| Объект залога | Приобретаемое жильё | Имущество, уже в собственности |
| Процентная ставка | Ниже | Выше |
| Срок кредита | Дольше | Короче |
| Сумма кредита | Выше | Ниже |
| Льготные программы | Доступны (семейная, IT, сельская ипотека) | Недоступны |
| Регистрация | Одновременно с покупкой | Отдельный этап |
| Госпошлина | Не требуется | Физлица – 1000 ₽, юрлица – 4000 ₽ |
| Требования к заёмщику | Строже | Мягче |
📌 Как работает ипотека в силу закона: пошагово
- 📝 Подача заявки — клиент подаёт анкету, подтверждает доходы, проходит скоринг.
- 🔍 Выбор недвижимости — после одобрения кредита выбирается объект покупки.
- 🧾 Проверка квартиры банком — юристы кредитора оценивают риски: нет ли арестов, споров, перепланировок.
- 💰 Выдача кредита — банк перечисляет средства продавцу.
- 🏦 Регистрация права собственности и ипотеки — покупатель становится владельцем, а банк — держателем обременения.
- 📊 Платёж по графику — заёмщик ежемесячно вносит установленную сумму до полного погашения.
💡 Важно: такая ипотека чаще всего сопровождается господдержкой — сниженные ставки, госпограммы и длительные сроки — до 30 лет.
📌 Как работает ипотека в силу договора: пошагово
- 📝 Обращение в банк за кредитом — указывается цель (например, ремонт, лечение, развитие бизнеса).
- 🏘️ Предоставление недвижимости под залог — квартира уже в собственности клиента.
- 📜 Оформление договора ипотеки — юридически стороны фиксируют залог недвижимости.
- 🖋️ Регистрация договора в Росреестре — обременение официально вносится в ЕГРН.
- 💵 Выдача средств — деньги поступают на счёт заёмщика, и он использует их по своему усмотрению.
- 💳 Погашение долга — по условиям договора.
💡 Плюс: гибкость в использовании средств.
⚠️ Минус: более высокие ставки, ограниченные суммы и отсутствие льгот.
💬 Что выгоднее: ипотека по закону или по договору?
Ответ зависит от вашей цели.
🏘️ Если вы хотите купить жильё
Без сомнений, ипотека в силу закона — приоритетный и выгодный выбор:
- низкие ставки;
- длинный срок до 30 лет;
- льготные программы;
- отсутствие госпошлины.
📊 Это именно та ипотека, которую рекламируют банки, когда говорят про 7-9% годовых и семейные условия.
💼 Если вы хотите взять деньги на любые цели
Ипотека в силу договора — реальный инструмент:
- быстрое оформление;
- деньги можно использовать на любые цели;
- можно получить до 60–70% от стоимости объекта.
📉 Правда, по сравнению с целевой ипотекой — это более дорогой и рискованный способ финансирования. Особенно важно понимать, что в случае просрочки вы теряете уже своё жильё, а не приобретаемое.
🧮 Какие банки оформляют ипотеку в силу закона и в силу договора
🏦 Практически все крупные банки предлагают оба формата. Вот как это называется в разных организациях:
- Сбербанк — «Ипотека на покупку жилья» (в силу закона) и «Кредит под залог недвижимости» (в силу договора)
- ВТБ — «Ипотека с господдержкой» и «Кредит под залог квартиры»
- Райффайзенбанк — «Ипотека на покупку жилья» и «Кредит наличными под залог недвижимости»
- Альфа-Банк — «Целевая ипотека» и «Кредит под залог квартиры»
- Совкомбанк — «Ипотека на новостройку» и «Залоговый кредит»
💬 Важно: подача заявки на оба вида доступна онлайн, но в случае ипотеки в силу закона банк чаще требует личное присутствие для подписания кредитного договора.
💡 Рекомендации: какую ипотеку выбрать и на что обратить внимание
🔑 Если вы покупаете жильё:
- выбирайте ипотеку в силу закона;
- используйте льготы — семейная, IT, сельская ипотека, программа «Господдержка 2020+»;
- проверяйте объект на юридическую чистоту;
- не забывайте о страховке: чаще всего банк требует её оформления на весь срок.
🔑 Если нужен кредит под залог:
- убедитесь, что сможете вовремя вносить платежи, иначе рискуете потерять жильё;
- оценивайте реальную рыночную стоимость недвижимости;
- торгуйтесь по ставке — иногда банк идёт навстречу при хорошей кредитной истории;
- читайте договор внимательно, особенно пункты о досрочном взыскании и штрафах.
🧾 Заключение
Ипотека — это не только способ стать владельцем квартиры, но и мощный финансовый инструмент. Разобравшись в отличиях ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора, вы сможете грамотно подойти к выбору кредитного продукта. В одном случае — выгодно купить жильё, в другом — использовать имеющуюся недвижимость как рычаг для решения других задач.
🎯 Главное — адекватно оценивать риски, соотносить платежи с доходами и выбирать банк, которому можно доверять.
