Оформляя ипотеку, многие сталкиваются с требованием банка привлечь созаёмщика. Это действительно может быть полезно — увеличивается сумма одобрения, условия по процентной ставке становятся более привлекательными. Но что делать, если спустя время необходимость в созаёмщике отпадает? Например, изменилась финансовая ситуация, произошёл развод, или просто возникло желание упростить структуру кредита?
📌 В этой статье разберёмся, зачем нужен созаёмщик, в каких случаях можно его исключить, а также рассмотрим пошагово, как правильно это оформить.
👥 Кто такой созаёмщик и зачем он нужен банку
Созаёмщик — это физическое лицо, которое вместе с основным заёмщиком несёт солидарную ответственность по кредиту. То есть если по каким-то причинам основной заёмщик перестаёт вносить платежи, обязательства автоматически переходят на созаёмщика. Он не может отказаться от этой обязанности, пока действует ипотечный договор.
🔹 Зачем банки настаивают на привлечении созаёмщика:
- Повышение платёжеспособности. При расчёте суммы кредита учитываются доходы обоих участников. Это особенно актуально, если основной заёмщик имеет нестабильный или низкий доход.
- Снижение риска невозврата. Чем больше людей отвечает по кредиту, тем ниже риск для банка.
- Обязательное требование. Некоторые банки по умолчанию требуют участия второго заёмщика — особенно при оформлении ипотеки на крупную сумму или при наличии брака у заёмщика.
💡 Если вы состоите в официальном браке, супруг (или супруга) чаще всего становится созаёмщиком автоматически — даже если не участвует в выплатах или не получает долю в квартире.
👪 Кто может быть созаёмщиком
Созаёмщиком может стать практически любой человек — не обязательно родственник. Однако банки чаще всего положительно смотрят на следующих лиц:
- супругов или супругу;
- родителей;
- совершеннолетних детей;
- родных братьев или сестёр.
⚖️ Максимальное количество созаёмщиков в одном договоре зависит от политики конкретного банка. Например, в «Сбербанке» допускается до 6 созаёмщиков, в других организациях — от 2 до 4 человек.
🚪 Можно ли исключить созаёмщика из ипотеки
Да, исключить созаёмщика из ипотеки можно, но только с согласия банка. Банк должен быть уверен, что основной заёмщик способен обслуживать кредит самостоятельно. Решение принимается на основе анализа текущего дохода, кредитной истории и соблюдения условий ипотечного договора.
📌 Основные способы вывести созаёмщика из ипотечного договора
🔁 1. Рефинансирование в другом банке
Самый распространённый и универсальный способ. Суть в том, чтобы полностью закрыть текущий ипотечный кредит с помощью нового, но уже без участия созаёмщика.
🔍 Как это происходит:
- Основной заёмщик обращается в другой банк с заявкой на рефинансирование.
- Новый банк оценивает платёжеспособность, кредитную историю и объект недвижимости.
- Если всё устраивает — выдаётся новый кредит, которым погашается старая ипотека.
- Новый договор оформляется только на основного заёмщика.
✅ Плюсы:
- Возможность получить более низкую процентную ставку.
- Исключение созаёмщика без его активного участия.
- Возможность изменить срок кредита.
❌ Минусы:
- Потребуется собрать документы.
- Возможен отказ по результатам оценки.
- Может занять 5–10 рабочих дней.
🔁 2. Рефинансирование в том же банке
Если вы не хотите менять банк, можно подать заявку на внутреннее рефинансирование. Не все банки предлагают такую услугу, но в ряде случаев это возможно.
🔍 Суть:
- Подписывается новый договор с изменённым составом участников.
- Прежний договор аннулируется, а остаток задолженности переносится в новый.
✅ Плюсы:
- Быстрее и проще, чем рефинансирование в другой банк.
- Меньше документов.
- Иногда действует индивидуальное предложение по ставке.
❌ Минусы:
- Условия кредита обычно остаются прежними.
- Банк может не одобрить без созаёмщика.
🏠 3. Дарение доли в квартире
Если созаёмщик также является собственником части недвижимости, потребуется оформление договора дарения доли на основного заёмщика.
📋 Этапы:
- Оформляется дарение у нотариуса.
- Проходит регистрация права собственности в Росреестре.
- Подаётся заявление в банк о выводе созаёмщика из договора.
✅ Плюсы:
- Позволяет устранить имущественную связь между заёмщиком и созаёмщиком.
- Может быть выполнено при согласии обеих сторон.
❌ Минусы:
- Услуги нотариуса и регистрация — платные.
- Если дарение не между близкими родственниками, одаряемый платит НДФЛ (13%).
⚖️ 4. Выделение доли и раздел ипотеки
Актуально при разводе или конфликте между участниками ипотеки. Доли сторон фиксируются через суд или нотариальное соглашение, после чего банк пересматривает договор.
🧾 Варианты:
- Разделить ипотеку на два отдельных обязательства.
- Один из супругов остаётся платёжеспособным заёмщиком, второй выходит из сделки.
✅ Плюсы:
- Законный способ перераспределения ответственности.
- Защищает имущественные права участников.
❌ Минусы:
- Судебное разбирательство — затратное и долгое.
- Не все банки допускают изменение состава собственников.
🛑 Что важно учесть перед выводом созаёмщика
📌 Согласие банка — обязательное
Банк — ключевой игрок в этой ситуации. Без его разрешения Росреестр не зарегистрирует изменения, даже если вы подписали все договоры и подали заявление. Важно заранее уточнить порядок и перечень необходимых документов.
⚠️ Важно: Суды обычно становятся на сторону банка. Если банк не согласен — даже суд не сможет заставить его исключить созаёмщика.
💸 Финансовые расходы
Оформление любых изменений в ипотеке или праве собственности — это не только бумажная волокита, но и реальные затраты:
- нотариальные услуги: от 10 000 ₽;
- регистрация изменений: 2 000–5 000 ₽;
- оформление новой страховки: 5 000–20 000 ₽;
- услуги оценщика и юриста — при необходимости;
- налог на дарение — если не родственник.
💡 В среднем весь процесс может обойтись в 30 000–50 000 ₽, в зависимости от региона и схемы.
🧾 Документы, которые могут потребоваться
- паспорта заёмщика и созаёмщика;
- заявление на вывод созаёмщика;
- справки 2-НДФЛ (или иные подтверждения доходов);
- выписка из ЕГРН;
- согласие супруга (если применимо);
- брачный договор (если имущество оформлено на одного из супругов).
📈 Когда лучше не выводить созаёмщика
- Если у основного заёмщика нестабильный доход или плохая кредитная история — есть риск получить отказ в изменении условий.
- При наличии споров по разделу имущества — сначала важно урегулировать имущественные вопросы.
- Если квартира ещё не достроена или находится на этапе регистрации — лучше подождать.
💬 Рекомендации от эксперта
🔹 Не торопитесь. Убедитесь, что вы точно справитесь с ипотекой в одиночку. Банк не даст второй шанс, если доходов окажется недостаточно.
🔹 Проконсультируйтесь с юристом. Особенно если в договоре есть нестандартные условия, вы в разводе или планируете дарение доли.
🔹 Сравните предложения банков. Иногда проще и выгоднее полностью рефинансировать ипотеку, чем пытаться договориться с текущим банком.
🔹 Оформляйте всё официально. Никаких «устных договорённостей» быть не должно — только нотариус, Росреестр и официальные документы.
📌 Вывод (не заключение, а резюме ключевого)
Вывести созаёмщика из ипотечного договора — задача непростая, но вполне решаемая. Для этого нужно тщательно подготовиться: оценить платёжеспособность, согласовать изменения с банком, оформить все необходимые документы и быть готовым к дополнительным затратам. Главное — действовать поэтапно, учитывать правовые нюансы и консультироваться с профессионалами.
