Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

В 2023 году вы сможете взыскать часть процентов по ипотеке в упрощенном порядке. Вам не нужно подавать заявление 3-НДФЛ и собирать пачку подтверждающих документов. Узнайте, кто может получить налоговый вычет по упрощенной схеме, как рассчитать причитающуюся вам сумму и какие банки уже работают по новой программе.

Что такое имущественный налоговый вычет

Налоговый вычет – это сумма подоходного налога (НДФЛ, его размер составляет 13%), которую государство возвращает людям на полезные расходы. Например, на покупку недвижимости, вложения в ИИС — индивидуальный инвестиционный счет, оплату обучения или лечения, отчисления на благотворительность.

Имущественный налоговый вычет – это возврат налога за покупку недвижимости. Он бывает двух видов:

• на покупку или строительство жилья — 13% от стоимости квартиры или дома, но не более 260 000 ₽;
• на уплату процентов по ипотеке — 13% от уплаченных банку процентов, но не более 390 000 ₽.

Оба вычета можно комбинировать. Если дом был куплен в ипотеку, государство может вернуть до 650 000 ₽. Но делать это необязательно: допустимо брать базовый вычет по одному имуществу, а вычет по ипотечным процентам — по другому.

Кто может получить вычет по налогу на имущество

Имущественный вычет предоставляется лицам, купившим жилье в ипотеку. Но есть некоторые ограничения. Вы должны официально работать. Только те россияне, которые платят налоги по ставке 13%, имеют право на налоговый вычет. Именно этот налог отчисляют работодатели за тех, кто официально работает по трудовому договору.

Вычет не смогут получить:

• безработные (даже если состоят на учете в службе занятости и получают субсидии);
• работники с «черной» зарплатой, с которой работодатель не платит налоги;
• частный предприниматель;
• ИП на «упрощенку» и патент;
• пенсионеры;
• студенты;
• женщины и мужчины в декретном отпуске;

Только если не получают дополнительный доход, с которого платят НДФЛ — налог 13%. Вот какой доход имеет право в качестве надбавки к вычету:

• Платеж по гражданско-правовому договору (ГПХ) или налог;
• Аренда жилья;
• Предоставление услуг;
• Авторские права;
• Продажа имущества;
• Лотереи, тотализаторы, выигрыши в азартных играх;
• Дивиденды или проценты от сделок на фондовой бирже.

Если вы подали в налоговую инспекцию декларацию о доходах от 3 человек и уплатили налог в размере 13%, то вы можете вернуть ее, используя налоговый вычет.

Вы должны быть резидентом РФ. Востребовать налоговый вычет могут только налоговые резиденты Российской Федерации. Для этого необходимо находиться в России не менее 183 дней в году. Если за год вы проведете за границей больше времени, чем в России, вы потеряете налоговое резидентство и не сможете вернуть вычет.

Недвижимость должна быть жилой. Налоговый вычет возможен только при покупке жилья. В договоре с банком должно быть указано, что он является целевым – для приобретения готового или строящегося жилья (или долей в нем), земельного участка под жилье или жилищное строительство.

Нельзя получить вычет на покупку квартир (они считаются нежилыми), офисов, гаражей.
Недвижимость должна быть приобретена на территории РФ. Получить вычет можно только за дома или квартиры, купленные в России, а не за границей.

Вычет процентов по ипотеке можно получить только один раз. Каждый россиянин имеет право только на один налоговый вычет по процентам по ипотеке — и только на один объект недвижимости.

Это означает, что если 13% от суммы процентов по ипотеке меньше максимального вычета (например, 195 000 ₽ – 13 % от 1,5 млн ₽), оставшаяся часть вычета не может быть перенесена на следующую недвижимость.

Это разница между вычетом процентов по ипотеке и основным вычетом при покупке жилья. Остаток основного вычета можно перевести на другие объекты — например, на покупку следующей квартиры.

Перед получением вычета по процентам по ипотеке следует рассчитать, удастся ли «исчерпать» всю сумму вычета — 390 000 ₽. Кроме того, проценты по ипотеке должны составить 3 млн руб.
Если они ниже этой суммы, имеет смысл оставить заявку на налоговый вычет до следующей, более дорогой ипотеки.

Сколько денег можно вернуть

Государство возвращает деньги за уплаченные проценты по ипотеке – 13% от суммы процентов. Учитываются все выплаченные проценты. Но есть некоторые ограничения.

По уменьшенной сумме

Есть налоговый предел. Здесь она составляет 390 000 ₽ — это максимальная сумма доходности процентов по ипотеке. То есть максимальная сумма процентов за максимальную выгоду должна быть 3 млн руб. Если проценты были больше, вычет все равно вернут, но не в полном размере.
Однако это правило распространяется на все кредиты, взятые после 1 января 2014 года. По ипотеке, выданной до 1 января 2014 года, нет лимита процентов — ее можно получить с любой суммы.

Пример. Вы взяли ипотечный кредит на 5 миллионов рублей на 10 лет под 8% годовых. Сумма переплаты (т.е. процентов по ипотеке) составила 2 279 656 руб. Из этой суммы государство может вернуть в виде налогового вычета 13% — 296 355 ₽.

Другой пример. Вы взяли ипотечный кредит на 10 миллионов рублей на 25 лет под 8% годовых. Сумма процентов по кредиту составляет 13 154 486 руб. 13% от этой суммы составляет 1 710 083 ₽, но налоговый вычет имеет лимит, поэтому государство вернет только 390 000 ₽.

И еще один пример. В 2013 году вы взяли ипотеку на 10 млн рублей на 25 лет под 8% годовых. Государство вернет в качестве вычета 13% от этой суммы — 1 710 083 ₽. Никаких ограничений, так как кредит был взят до 2014 года.

По размеру заработной платы

Годовой лимит вычета ограничен суммой налога, которую лицо заплатило за этот год.

Пример. Ваша зарплата 30 000 ₽. Ваш работодатель уплатил с него 46 800 ₽ налога за год. Получается, что за этот год можно вернуть в виде вычета не более 46 800 ₽.
А вот остаток вычета можно получить на следующий год. И так далее, пока он полностью не истощится.

Пример. Вы взяли ипотеку на 5 млн рублей на 10 лет под 8% годовых. Сумма процентов по ипотеке составляет 2 279 656 рублей. Налоговый вычет по данной ипотеке составляет 296 355 руб.
Его зарплата составляет 30 000 ₽. За год вы заплатили 46 800 рублей налогов. То есть, чтобы исчерпать всю скидку (при условии, что зарплата не изменится), потребуется семь лет. В течение этого времени вам нужно будет подать налоговую декларацию и потребовать вычет процентов по ипотеке.

Когда я могу сделать вычет

Право на вычет процентной ставки возникает после оформления права собственности на жилье. Вы можете потребовать вычет в году, следующем за годом, в котором недвижимость была зарегистрирована. Например, если вы оформили квартиру в собственность в 2023 году, вы можете подать заявление на вычет на погашение ипотечного кредита с 2024 года.

Если ипотека оформляется на новостройку, то, как правило, платить проценты приходится задолго до оформления права собственности. В этом случае вычет по-прежнему будет рассчитываться с первого ипотечного платежа — но задекларировать его можно будет только после регистрации объекта в качестве недвижимости.

Пример. В 2023 году вы заключили соглашение о долевом участии, или DDU. Акт приема-передачи жилья вы подпишете в 2025 году. Только с 2026 года можно будет претендовать на налоговый вычет по процентам по ипотеке, но они будут рассчитываться с 2023 года — то есть все уже выплаченные проценты будут зачтены.

Вы можете вывести деньги в любой момент.

• В процессе погашения кредита. Например, сразу после оформления права собственности на жилье.
• После погашения кредита. Например, это может быть выгодно, если на момент покупки квартиры вы официально не работали, но через несколько лет устроились на работу и начали платить налоги.
• Каждый год. Если остаток вычета переносится из-за того, что налоговых вычетов недостаточно для амортизации всей суммы, вы можете подавать декларацию каждый год, пока не будет исчерпан лимит вычета.
• Раз в несколько лет. Вы можете получить вычет сразу на три года – например. Б. Если вы подадите декларацию в 2023 году, вы можете сразу сделать возврат НДФЛ за 2022, 2021 и 2020 годы. Тогда государство немедленно возместит вам налоги, которые вы заплатили за эти три года.

Пример. Вы купили дом в 2023 году. Сумма залога составила 5 млн рублей, уплаченные банку проценты — 2 279 656 рублей. Налоговый вычет из этой суммы составляет 296 355 руб.

Ее зарплата составляет 30 000 рублей в месяц. За год вы платите 46 800 ₽ налогов. Декларацию о налоговом вычете можно будет подать в 2026 году и сразу получить 140 400 рублей (это сумма уплаченных налогов за три года: 2023, 2024 и 2025).

Какие документы необходимы

Для получения налогового вычета по процентам по ипотеке необходимо:

• Копия паспорта налогоплательщика;
• Справка по форме 2-НДФЛ;
• Копия договора участия (ДДУ) или договора купли-продажи квартиры;
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации собственности;
• Копия кредитного договора, по которому уплачивались проценты;
• Банковская справка об уплате процентов по ипотечному кредиту;
• Заявление на налоговый вычет;
• Реквизиты счета, на который вы хотите получить деньги.

Как подать заявку на вывод

Оформить вычет по процентам по ипотеке можно несколькими способами: самостоятельно через ФНС, через работодателя и в упрощенном порядке.

Через Федеральную налоговую службу

Удобнее всего подавать заявление онлайн – в личном кабинете на сайте ФНС. Там нужно нажать на вкладку «Получить вычет», выбрать тип вычета «При покупке недвижимости» (или «Подать декларацию 3-НДФЛ», если хотите подать сразу на несколько вычетов) и следовать инструкциям из налоговой.

Работодателем

Если оформить налоговый вычет через работодателя, то он перестанет взимать налог у источника — зарплата будет увеличиваться на 13% до исчерпания лимита вычета.

Пример. Ваша зарплата 30 000 ₽, но после налогообложения вы получаете 26 100 ₽. Вы можете оформить вычет через ФНС и сразу получить 46 800 рублей уплаченных налогов за год. Или подать заявление через работодателя и получать зарплату в размере 30 000 ₽ в течение нескольких лет, пока не закончится налоговый вычет.

Чтобы потребовать вычет через вашего работодателя, вы должны получить налоговое уведомление. Проще всего это сделать онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. Тебе понадобится:

• Открыть вкладку «Каталог приложений» на главной странице;
• Выберите «Попросить о помощи (документы)»;
• Выбрать «Заявление о подтверждении права на имущественные вычеты»;
• Нажмите «Применить»;
• Выполнять указания налоговой инспекции.

Уведомление будет подготовлено в течение месяца, но может быть и раньше. Его необходимо предоставить в бухгалтерию работодателя. Налоговый вычет будет исчисляться с начала года. Например, если вы принесете уведомление в октябре, то бухгалтерия вернет всю сумму налога, уплаченную с января.

Упрощенный

С 2022 года имущественный налоговый вычет можно оформить в упрощенном порядке. Но только если ипотека оформлена в одном из банков, подключившихся к УСН:

• Сбербанк;
• Совком банк;
• Тинькофф Банк;
• ВТБ.

Для упрощенного вычета не нужно предоставлять подтверждающие документы, а сроки проверки вычета будут быстрее. Оформить его также можно в личном кабинете на сайте ФНС.

• После 20 марта каждого года в личном кабинете появится предварительно заполненное заявление на получение налогового вычета (если банк успел передать данные в ФНС до 1 марта).
• Вам необходимо проверить данные в приложении и подтвердить их. Готовый!

В упрощенном порядке вы можете получить только те вычеты, право на которые возникло с 1 января 2020 года.

Крайний срок для вывода

После подачи заявления в ФНС у налоговой будет три месяца на проверку документов. Еще месяц отводится для перечисления денег на счет, указанный в заявке. То есть вычет наступит не позднее, чем через четыре месяца.

При упрощенной подаче проверка продлится один месяц, а деньги будут переведены в течение 15 дней. То есть получить вычет можно будет не позднее, чем через 45 дней.

Как получить вычет супругам в браке

Каждый из супругов имеет право на вычет процентов по браку, независимо от того, кому выдан кредит. Важно, чтобы квартира была оформлена в общую долевую собственность. Получается, что по одной ипотеке семья может получить до 780 000 рублей в виде процентного вычета.

Супруги имеют право разделить вычет между собой – например, пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Тогда другой супруг сохранит за собой право на получение вычета процентов по следующей ипотеке. Первый вариант выгоден, если проценты по ипотеке превышают 3 млн рублей. Во-вторых, если ипотека небольшая.

Как работает вычет по рефинансированию ипотеки?

При рефинансировании ипотеки за заемщиком сохраняется право на налоговый вычет по процентам по ипотеке. Он может продолжать получать вычет, как обычно, или претендовать на него впервые.

Важно, что в новом договоре написано, что средства предназначены для рефинансирования текущей ипотечной задолженности на покупку недвижимости. В противном случае заемщик может потерять право на вычет, если налоговая решит, что это не рефинансирование, а очередная ипотека.

Часто задаваемые вопросы

Какой срок исковой давности по перечислению процентов по ипотечному кредиту?

На имущественный вычет не распространяется срок исковой давности. Вы можете претендовать на вычет, даже если квартира была куплена в ипотеку 10 и более лет назад. Главное, чтобы процентным вычетом человек не воспользовался заранее: право на это дается один раз в жизни.

За сколько лет я могу получить вычет?

Сколько угодно, пока не истечет лимит вычета по кредиту. Например, при низкой зарплате (и, соответственно, небольшой сумме уплачиваемых налогов в год) можно получать вычет хоть 20 лет подряд — ограничения по времени нет.

Может ли созаемщик получить возврат налога?

Да, но при соблюдении нескольких условий:

• недвижимость или ее доля, на которую был взят кредит, находится в собственности созаемщика;
• созаемщик еще не воспользовался правом на вычет;
• созаемщик оплачивает ипотеку (это нужно будет подтвердить документами, например, выпиской с карт-счета или чеками).