В 2025 году рынок недвижимости в России всё ещё активно обсуждает: что выбрать — квартиру или апартаменты? Эти два вида жилья внешне часто похожи как две капли воды, особенно в современных новостройках, но различия между ними — юридические, налоговые и эксплуатационные — могут кардинально повлиять на ваш выбор. Разберёмся, в чём особенности каждого типа недвижимости и какой из них лучше подойдёт для жизни или инвестиций.
📘 Юридический статус: жильё или нет?
Главное отличие — статус помещения.
- Квартира — это жилое помещение, подлежащее строгим нормам: санитарным, противопожарным, строительным. Требования регулируются Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом и санитарными нормами.
- Апартаменты — это нежилое помещение, обычно оформленное как коммерческая недвижимость. Строительные нормы здесь мягче, что делает процесс проектирования и строительства дешевле, но приводит к меньшему уровню защиты для собственников.
⚠️ Это различие влияет на всё — от возможности прописки до налоговых льгот.
📝 Регистрация права собственности: на что рассчитывать?
Оформление права собственности на квартиру и апартаменты проводится одинаково — через Росреестр. Но есть нюанс:
- Владельцы квартир получают долю в общедомовом имуществе и земельном участке.
- Владельцы апартаментов чаще всего не участвуют в управлении домом, так как не имеют доли в земле и ОДИ (общедомовом имуществе). Это ограничивает их права в вопросах, например, смены управляющей компании.
🏠 Прописка: можно ли зарегистрироваться?
- В квартире доступна постоянная регистрация как для собственников, так и для членов их семей.
- В апартаментах можно оформить временную регистрацию на срок до 5 лет, но только при условии, что здание признано пригодным для проживания (наличие кухни, санузла, отопления и др.).
🚫 Постоянная прописка в апартаментах невозможна. Это может быть критично для семей с детьми — ведь от прописки зависит доступ к школам, поликлиникам и прочим государственным сервисам.
💰 Налоги: разница доходит до десятков тысяч рублей
📌 Налог на имущество:
- Квартира — ставка от 0,1 до 0,15%, в Москве — до 0,3%.
- Апартаменты — от 0,5% до 2%, в зависимости от региона.
Если апартаменты оформлены как офис или магазин, то налог может быть снижен, но для жилых нужд — он всегда выше.
📌 Налоговый вычет:
- Квартиры дают право на возврат до 650 000 ₽ через имущественный вычет.
- Апартаменты — не дают такой возможности. Никаких возвратов при покупке.
📌 Налог при продаже:
- При продаже квартиры: возможен вычет 1 млн ₽.
- При продаже апартаментов: вычет — только 250 000 ₽.
📉 Это особенно важно для тех, кто планирует продавать объект в течение первых 3–5 лет после покупки.
🏦 Ипотека и господдержка: кому доступны льготы?
- Квартиры можно купить с использованием:
- льготной ипотеки (в том числе семейной)
- материнского капитала
- военной ипотеки
- Апартаменты не попадают под эти программы.
❗ Бюджетные и социальные льготы доступны только для квартир.
⚖️ Риски при банкротстве застройщика
- В случае банкротства застройщика, покупатели квартир защищены — их права приоритетны.
- Владельцы апартаментов рискуют больше — они могут получить компенсацию лишь до 60% стоимости, если повезёт. Апартаменты могут уйти с молотка в счёт долгов застройщика.
🧾 Возможность ареста: можно ли потерять жильё?
- Квартира, если она единственная и используется как постоянное жильё, не подлежит аресту за долги по ипотеке.
- Апартаменты — да, даже если это единственное жильё.
Это значит, что с точки зрения закона апартаменты не считаются жильём, а значит — не защищены так же сильно.
🔧 Перепланировка: где проще менять?
- В квартирах любые изменения требуют согласования, особенно если затрагиваются несущие стены, санузлы и вентиляция.
- В апартаментах возможна более свободная перепланировка, если не нарушаются конструктив и нормы безопасности.
📋 Это может быть преимуществом для дизайнеров, архитекторов и всех, кто хочет гибкости в планировке.
🧱 Качество строительства и инженерия
Часто качество зависит от класса проекта (комфорт, бизнес, премиум), а не от статуса помещения. Однако:
- У квартир коммуникации чаще подчиняются нормам для жилых домов, а значит — более надёжные и централизованные.
- Апартаменты могут иметь автономные или упрощённые инженерные решения.
💡 Совет: при покупке обращайте внимание на систему отопления, вентиляции, наличие лифта, шумозащиту и т.д.
🧾 Коммунальные платежи и обслуживание
- У апартаментов тарифы на воду, свет, отопление — в среднем на 20–30% выше, чем у квартир.
- Ответственность за обслуживание часто ложится на управляющую компанию, которая сама устанавливает цены.
🧰 Кроме того, в апарт-комплексах часто есть дополнительные платные сервисы — от консьержей до клининга.
🏫 Инфраструктура: школы, сады, поликлиники
- Квартиры чаще строятся в районах с социальной инфраструктурой.
- Апартаменты, особенно в промзонах или бизнес-кластерах, могут не иметь поблизости ни школ, ни садов, ни поликлиник.
🚸 Для семей с детьми выбор апартаментов может создать неудобства.
🔄 Можно ли перевести апартаменты в статус жилья?
Иногда — да, но нужны следующие условия:
- Разрешённое использование земли — только если земля изначально отведена под жильё (или гостиницу).
- Соответствие СанПиН — наличие окон, кухни, санузла, вентиляции и отопления.
- Отсутствие обременений — ипотека, аресты и прочее должны быть погашены.
⚠️ Процесс трудоёмкий и не всегда возможен. Лучше сразу уточнить статус земли у застройщика.
📉 Почему апартаменты дешевле?
- В среднем, апартаменты на 12–26% дешевле, чем квартиры в тех же районах.
- Это связано с более простой юридической формой, отсутствием инфраструктуры и сложностями с регистрацией.
📊 По данным ДОМ.РФ, в 2025 году апартаменты составляют около 7% от всей новостроечной недвижимости. Лидируют по спросу: Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург.
⚖️ Что выбрать — квартиру или апартаменты?
✅ Подходит квартира, если:
- Вам нужна прописка
- Важны льготы и налоговые вычеты
- Вы хотите минимизировать риски
- Жильё покупается для себя и семьи
✅ Подходят апартаменты, если:
- Вы ищете дешевле
- Не нуждаетесь в прописке
- Планируете сдачу в аренду или инвестируете в недвижимость
- Готовы к ограничениям
📌 Заключение
Перед покупкой обязательно:
- Проверяйте статус помещения и земли
- Сравнивайте налоговую нагрузку
- Учитывайте возможности прописки и регистрации
- Оценивайте инфраструктуру района
🏡 И помните: апартаменты — это компромисс между ценой и удобством. А квартира — это классический вариант с максимальной защитой со стороны государства.
